Der Traum vom Eigenheim kann schnell an den finanziellen Möglichkeiten scheitern. Besonders beim Kauf einer Bestandsimmobilie ergeben sich Herausforderungen: hohe Kaufpreise, steigende Energiekosten und unvorhergesehene Reparaturen. Doch genau hier kann eine energetische Sanierung nicht nur helfen, sondern langfristig die monatliche Belastung senken und finanzielle Risiken minimieren.
Finanzielle Herausforderungen beim Immobilienkauf
Viele Kaufinteressenten stehen vor der Schwierigkeit, dass ihr finanzieller Spielraum nicht ausreicht, um den Kaufpreis samt Nebenkosten zu stemmen. Banken setzen enge Kreditgrenzen, die sich an der maximalen monatlichen Belastbarkeit des Käufers orientieren. Neben den Kreditkosten fallen Energiekosten, Rücklagenbildung und weitere Betriebskosten an, die das Haushaltsbudget erheblich belasten können. Hinzu kommt das Risiko steigender Energiepreise, das durch CO2-Bepreisung, Rohstoffpreise, Inflation sowie wirtschaftliche und politische Entwicklungen beeinflusst wird. Käufer unsanierter Immobilien tragen dieses Risiko in vollem Umfang.
Ein weiteres Problem sind Mängel wie undichte Fenster, Risse in der Fassade oder unerwartetes Bauteilversagen, etwa wenn die Heizung ausfällt oder das Dach undicht wird. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet neue Eigentümer zudem zu bestimmten Sanierungsmaßnahmen. So müssen alte Öl- und Gaskessel, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden. Auch die Dämmung von Dach und Leitungen ist innerhalb von zwei Jahren verpflichtend, und wenn mehr als zehn Prozent eines Bauteils erneuert werden, müssen gesetzlich vorgeschriebene Energiestandards der Bauteile eingehalten werden. Ohne eine vorausschauende Planung können diese zusätzlichen Kosten die finanzielle Belastung enorm erhöhen.
Die Lösung: Eine durchdachte energetische Sanierung
Die Lösung liegt in einer strategischen energetischen Sanierung. Sie senkt nicht nur langfristig die Energiekosten, sondern kann auch mit staatlichen Förderungen kombiniert werden, um die monatliche Belastung zu reduzieren und das Finanzierungsrisiko zu minimieren. Ein entscheidendes Instrument dabei ist der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP). Dieser ist 15 Jahre gültig und ermöglicht einen zusätzlichen Förderbonus von fünf Prozent auf Sanierungsmaßnahmen. Zudem liefert er eine detaillierte Analyse des Ist-Zustands der Immobilie und zeigt optimal abgestimmte Maßnahmen auf, die Investitionen, Einsparpotenziale und Fördermöglichkeiten klar strukturieren. Damit sind zukünftige Kosten besser kalkulierbar und planbar.
Beispielrechnung: Wie eine Sanierung die monatliche Belastung senkt
Ein Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1965 mit einer Wohnfläche von 260 m² und Energieeffizienzklasse H wird für 860.000 Euro inklusive Nebenkosten verkauft. Geplante Sanierungsmaßnahmen umfassen Dach- und Fassadendämmung, den Austausch der Fenster, eine Wärmepumpe mit Photovoltaik und Pufferspeicher sowie eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung. Die Gesamtinvestition beträgt 280.000 Euro, wovon ein BAFA-Zuschuss in Höhe von 39.750 Euro abgezogen wird, sodass effektive Sanierungskosten von 240.250 Euro verbleiben.
Vergleich der Finanzierungskosten in einem Betrachtungszeitraum von 10 Jahren
Als Betrachtungszeitraum der Finanzierung wurden die ersten 10 Jahre nach Immobilienkauf gewählt. Sie sind zum einen finanziell besonders herausfordernd. Hohe Zinszahlungen, mögliche versteckte Kosten und Unsicherheiten beim persönlichen Einkommen stellen eine Belastung dar. Zudem sind KfW-Förderkredite häufig auf eine Laufzeit von zehn Jahren ausgelegt, weshalb dieser Zeitraum als Grundlage für die Finanzierungs- und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung dient.
Ohne Sanierung:
- Gesamtinvestition: 860.000 € (gleichbleibende jährliche Tilgung von 10.000 €)
- Hausbank-Darlehen über 860.000 € zu 4 % Zinsen (Zinskosten akkumuliert: 200.000 €)
- Kreditkosten mit Tilgung und Zinsen über zehn Jahre: 300.000 € (2.500 € monatliche Belastung)
Mit Sanierung:
- Gesamtinvestition: 1.100.250 € (gleichbleibende jährliche Tilgung von 10.000 €)
- KfW-Förderkredit über 240.000 € mit 2 % Zinsen (Zinskosten akkumuliert: 27.000 €)
- Hausbank-Darlehen über 860.250 € zu 4 % Zinsen (Zinskosten akkumuliert: 200.360 €)
- Kreditkosten mit Tilgung und Zinsen über zehn Jahre: 327.360 € (2.728 € monatliche Belastung)
Einsparungen durch reduzierte Energiekosten und geringere Rücklagenbildung
Trotz der zusätzlichen Finanzierung sinkt die monatliche Belastung langfristig erheblich, da Energiekosten eingespart und gesetzliche Nachrüstpflichten frühzeitig erfüllt werden. Durch die energetische Sanierung lassen sich hier bis zu 70 Prozent der Energiekosten einsparen, wodurch die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern reduziert wird.
Erneuerbare Energien wie Umweltwärme und Solarthermie unterliegen geringeren Preissteigerungen als fossile Brennstoffe, wodurch die jährlichen Kosten stabiler bleiben. Während fossile Energieträger aufgrund von Marktveränderungen und CO2-Bepreisung kontinuierlich teurer werden, bleibt der Preiskorridor bei erneuerbaren Energien stabiler und kalkulierbarer.

Rücklagenbildung:
- Unsanierte Immobilie (260 m²): 29.000 € innerhalb von 10 Jahren
- Sanierte Immobilie (260 m²): 19.500 € innerhalb von 10 Jahren
- Ersparnis: 10.400 € weniger Rücklagenbildung
Fazit: Mehr Sicherheit und weniger finanzielle Belastung

Eine gut geplante energetische Sanierung reduziert trotz zusätzlicher Investitionen die monatliche Belastung des Käufers in den ersten zehn Jahren und minimiert finanzielle Risiken. Sie schützt vor steigenden Energiepreisen, unerwarteten Reparaturen und gesetzlichen Nachrüstpflichten, während gleichzeitig der Wert der Immobilie steigt und die Kreditabdeckung verbessert wird. Ein durchdachter Sanierungsplan schafft finanzielle Sicherheit, ermöglicht eine nachhaltige Nutzung der Immobilie und sorgt für langfristige Kosteneffizienz.